PYTANIA I ODPOWIEDZI

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego?

Umowa przedwstępna sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego daje gwarancję obu stronom, że w przypadku, gdyby jedna ze stron z własnej winy nie przystąpiła do zawarcia umowy ostatecznej, druga strona może przed sądem dochodzić jej zawarcia. Umowa zawarta w formie pisemnej daje jedynie możliwość uzyskania odszkodowania z tytułu poniesionej szkody w wyniku niedojścia do skutku umowy ostatecznej.

Czym różni się zadatek od zaliczki i jaka jest ich wysokość?

Zadatek daje możliwość związania stron umowy przedwstępnej także pod względem finansowym. Strona, która z własnej winy nie przystąpi do umowy ostatecznej musi zapłacić odszkodowanie, którym jest kwota zadatku. Sprzedający musi zwrócić zadatek, który otrzymał i tę samą kwotę jako odszkodowanie. Kupujący traci zadatek, który dał sprzedającemu. Wysokość zadatku nie może przekraczać 20% ceny. Zaliczka nie wywołuje takich skutków i stanowi jedynie znak zawarcia umowy oraz podlega zaliczeniu na poczet ceny. Wysokość zaliczki może być dowolna.

Czym różni się umowa przedwstępna od umowy zobowiązującej?

Umowa zobowiązująca jest pierwszą częścią umowy sprzedaży. Strony zobowiązują się do zawarcia umowy przeniesienia własności, ponieważ nie zostały spełnione warunki konieczne do przejścia własności. Termin zawarcia umowy przeniesienia własności jest uzależniony od spełnienia tych warunków. Umowa przedwstępna dopiero zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości określonej umowy, np. umowy sprzedaży, zamiany, zniesienia współwłasności itp. Termin, do którego strony muszą zawrzeć umowę przyrzeczoną musi być wyraźnie wskazany w umowie przedwstępnej.

Czy można zapłacić cenę przy umowie sprzedaży poprzez złożenie kwoty pieniężnej do depozytu notarialnego?

Złożenie kwoty stanowiącej cenę sprzedaży do depozytu notarialnego jest najbezpieczniejszą formą zapłaty za zakup nieruchomości. W ten sposób sprzedający może uniknąć niepewności jaka wiąże się z faktem, że z chwilą podpisania aktu notarialnego, wyzbywa się własności nieruchomości, a kupujący jeszcze nie dokonał zapłaty przelewem bankowym. Dla kupującego korzystny jest fakt, że nie musi przynosić gotówki ze sobą w celu zapłaty ceny. Notariusz dokonuje przelewu środków pieniężnych złożonych do depozytu bezpośrednio na konto sprzedającego, niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego.

Kiedy konieczne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest konieczne jedynie w przypadku finansowania zakupu mieszkania kredytem bankowym. Bank wymaga, aby dla zabezpieczenia spłaty kredytu ustanowić hipotekę. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Żeby tego dokonać należy założyć księgę wieczystą.

Czy można zbyć nieruchomość przed wpisem dotychczasowego właściciela do księgi wieczystej?

Do zbycia nieruchomości, która ma założoną księgę wieczystą dochodzi z chwilą podpisania aktu notarialnego dokumentującego przeniesienie własności. W związku z tym, zbycie może nastąpić nawet przed wpisem właściciela do księgi wieczystej.

Czy warto przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność?

Warto, ponieważ dzięki temu uzyskuje się pełne prawo własności. Nieruchomość można między innymi obciążyć służebnością osobistą mieszkania, czego nie można zrobić w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu.

Kiedy następuje przejście własności nieruchomości na nabywcę?

Przejście własności na nabywcę następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży, a nie zapłaty ceny. Zapłata ceny i wydanie nieruchomości może zostać odroczone w czasie.

W jaki sposób zabezpieczyć prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu dla osoby zbywcy?

Właściciel może ustanowić na rzecz osoby trzeciej służebność osobistą mieszkania, która daje gwarancję nieodpłatnego i dożywotniego zamieszkiwania w mieszkaniu. Służebność podlega wpisowi do księgi wieczystej.

Czy można zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką, która została ustanowiona na zabezpieczenie kredytu bankowego?

Można. Warunkiem koniecznym w tej sytuacji jest uzyskanie zgody Banku na wcześniejszą spłatę kredytu. W tym wypadku konieczne jest przedstawienie zaświadczenia z Banku o wysokości zadłużenia pozostałego do spłaty wraz z jego zobowiązaniem, że po całkowitej spłacie kredytu wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Zapłata części ceny następuje w formie przelewu bezpośrednio na konto Banku, który udzielił kredytu.

Jakie są skutki podatkowe zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jego nabycia?

Zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie powoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Można zwolnić się z zapłaty podatku, pod warunkiem przeznaczenia środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.

Kiedy można darować pieniądze bez konieczności zapłaty podatku od darowizny?

Między osobami najbliżej spokrewnionymi darowizna pieniędzy jest zwolniona z podatku, pod warunkiem zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego w ciągu miesiąca oraz udokumentowania przekazania pieniędzy w formie przelewu bankowego lub przekazu pocztowego. Nie ma ograniczeń, jeżeli chodzi o wysokość darowanej kwoty pieniężnej.